MA MÉTHODE
L’Œil Lemarais est la grille d’analyse que j’applique à chaque bien avant sa mise en vente. Elle vient de vingt ans passés à concevoir la présentation de marques de luxe : un acquéreur se décide d’abord sur la valeur qu’il perçoit, ensuite sur le prix. Dix critères me permettent de repérer ce qui fait cette valeur, puis de la montrer.
L’Œil Lemarais est une méthode de conseil propre à Lemarais Immo Paris. Ce n’est ni une norme de la profession ni une certification.
Dix critères, quatre gestes
Les dix critères nourrissent les quatre gestes de ma méthode de vente : les sept premiers servent à révéler le bien, le huitième à le mettre en scène et à organiser la visite, les deux derniers à le raconter.
Lire le bien
1. Localisation et ancrage
L’emplacement, l’environnement immédiat, la vie de quartier et la valeur patrimoniale du secteur. Une rue calme du Haut-Marais et une artère passante à deux cents mètres ne se vendent pas au même public.
2. Architecture et signature
L’époque, le style et les matériaux de l’immeuble et du logement, et les éléments d’origine : parquet, moulures, cheminées, verrières, volumes. Ce sont souvent eux qui font le cachet d’un bien et justifient son prix.
3. Volumes et spatialité
Les hauteurs sous plafond, les perspectives, les proportions des pièces et la possibilité de les redistribuer. Un bien se ressent en volume, pas seulement en mètres carrés.
4. Lumière et expositions
L’ensoleillement, les orientations et les vues, observés à différentes heures. C’est ce qui décide du moment des photos et des visites.
5. Distribution et fluidité
La circulation intérieure, la séparation entre espaces de jour et de nuit, la praticité au quotidien. Un plan fluide rassure l’acquéreur ; un plan contraint se prépare et s’explique.
6. Potentiel de transformation
Les possibilités d’amélioration : ouvrir une cloison, créer une suite parentale, intégrer des rangements sur mesure. Je donne un ordre de grandeur indicatif des travaux, à confirmer par des devis d’artisans, pour que l’acquéreur se projette.
7. État technique et prestations
Un examen visuel des finitions, des équipements, du confort et de la performance énergétique. Il ne remplace pas les diagnostics obligatoires, réalisés par un diagnostiqueur certifié, mais il prépare les réponses aux questions des acquéreurs.
Mettre en scène
8. Présentation et scénographie
La préparation du bien selon les codes du merchandising haut de gamme : désencombrer, harmoniser les teintes, décider de ce que l’on voit en premier et de ce que l’on découvre ensuite. La visite devient un parcours pensé, sans travaux inutiles.
Faire désirer
9. Perception de valeur
L’écart entre la valeur au mètre carré, issue des ventes comparables, et la valeur que l’acquéreur ressent devant le cachet et le soin de la présentation. C’est cet écart que mon travail cherche à faire reconnaître dans le prix.
10. Récit et identité du bien
L’histoire du bien, son caractère et la façon d’y vivre, écrits pour l’acquéreur qu’il doit toucher. Ce récit guide l’annonce, les photos et la vidéo.
Vos questions
Quand la méthode est-elle appliquée ?
Dès la visite d’estimation. Les dix critères structurent mon avis de valeur et mes recommandations avant la mise en vente.
Faut-il prévoir des travaux ?
Rarement. La méthode privilégie la mise en scène et le récit. Le potentiel de transformation est présenté à l’acquéreur, pas imposé au vendeur.
Est-ce un service payant ?
Non. L’analyse fait partie de mon accompagnement, et l’estimation est offerte et sans obligation.
La méthode convient-elle à tous les biens ?
Oui, mais elle prend tout son sens pour les biens de caractère : appartements anciens, lofts, ateliers, duplex et maisons.
Votre bien, lu avec cet œil
Lors de l’estimation, je passe votre bien au crible de ces dix critères et je vous remets mes recommandations par écrit. Offerte, sans obligation.